物流園區在詳細規劃、建造和運營時，要要害考慮以下7個方面的問題。

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1、深入掌握微觀經濟展開環境和項目地的城市工業結構與商場客戶需求

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在進行物流園區項目挑選時，首先要考慮的不是政府方針，也不是出資者的實力，而是商場需求是否支撐項目展開。

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物流園區項目的微觀掌握有三個要害：

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（1）微觀經濟環境剖析。

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一般來說，微觀經濟環境剖析要從三個層面和兩條主線來掌握。三個層面即全國層面、省市（區域）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流職業，包含現狀，特色，問題，趨勢等。

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（2）當地城市工業結構剖析。

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一是了解當地城市主導工業的構成，以及支撐主導工業的要害企業散布。二是當地物流工業展開狀況，包含展開現狀，未來規劃，相關優惠方針等。

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（3）商場需求剖析。

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當地物流需求是產地物流？假如是，那么首要企業是誰？首要產品是什么？或是銷地物流？假如是，那么首要需求企業是誰？需求什么？仍是中轉地物流？假如是，本地的相關設備和途徑是否滿意物流中轉需求？

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2、要踏踏實實進行實地商場調研，剖析項目周邊的或許競賽對手及其相關企業

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查詢微觀商場需求后，還要實地調研項目周邊商場競賽的狀況，尋求可供挑選的差異化戰略。

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物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

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（1）周邊首要工業（工業）園區。

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即對項目所在地必定半徑區域內的各類工業（工業）園區狀況進行剖析研究，包含這些園區的展開方針，功用布局，未來規劃，入駐企業，優惠方針等。這些園區有或許為項目提供商場需求，也或許與項目發生競賽。

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（2）周邊物流園區及其入駐企業。

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包含現已建成正在運營的和規劃中擬建的各類商貿商場、貨運商場，以及這些商場的首要入駐企業和業戶。對要害商場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比剖析，然后構成實地商場調研陳述，供項目決議方案參閱。

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（3）潛在客戶需求。

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詳細了解項目地的首要制作、商貿、以及第三方物流企業狀況。對這些企業進行物流需求查詢，了解它們入駐項目的或許性。對那些潛在方針客戶，要進行逐一的“地毯式”調研，為項目后期招商堆集客戶。

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3、項目地的區位交通狀況，是項目戰略定位的客觀根底

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城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改動的。因而，要給予滿意的注重。

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（1）區位優勢。

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詳細剖析項目所在地城市本身的天然狀況。包含城市性質（是工業城市，是商貿城市，仍是旅游城市？），現在的經濟總量以及展開趨勢，人口規劃等。

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微觀上，了解項目所在地城市在區域經濟、區域交通中的位置和作用。是中心紐帶？仍是輔佐隸屬？微觀上，要詳細了解項目地周邊鄰居狀況。即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。

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（2）交通優勢。

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依據項目開始定位和項目周邊的實踐狀況進行剖析。如：公路，即接近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它路途。

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鐵路，特別是與鐵路貨運站的間隔和現在鐵路運送的大宗物資首要品種是什么。港口，了解當地港口集裝箱，散雜貨，特種碼頭號狀況，保稅監管狀況。機場，一般附加值高的貨品會注重機場貨運。

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在交通優勢剖析中，一般以某種運送方法為主進行剖析。如公路港首要考慮公路狀況，也會考慮多式聯運的或許性。

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4、項目的詳細戰略定位和規劃規劃

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物流園區項目的戰略定位是項目成功的要害。而現在許多物流園區項目沒有到達料想作用，首要是忽視前期的戰略定位，成果便是先天不足，無法滿意客戶需求。

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掌握物流園區項目的戰略定位，首要是以下三個方面：

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（1）根本的戰略定位。

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即依據商場需求、區位交通和出資企業掌控的優勢資源，確認項目的根本定位。是做商貿型物流園區仍是貨運型物流園區？假如做貨運型物流園區，是單純的公路港，仍是公鐵聯運，鐵海聯運等等？要詳細化，商場針對性要強。戰略定位包含商場定位（細分商場在哪里），客戶定位（詳細是哪些企業入駐），產品定位（園區的修建形狀怎么），品牌定位（商場形象怎么）等。

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（2）首要功用確認以及分區的空間布局。

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項目的首要功用。即項目有哪些首要功用，如作業、買賣、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功用區的首要經濟技能指標，以及相互關系。

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比方，每個功用區多大面積，將來方案有多少家企業入駐。均勻每家企業的作業面積，倉儲面積和泊車需求怎么。各功用區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建造的外觀形象，也要考慮各功用區的事務互動和功率優化。

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（3）詳細規劃規劃。

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包含修建形狀（外觀和內部），路途規劃（人車分流），景象美化等。并且詳細規劃規劃既要考慮租售運營的需求，也要詳細照料物流作業的技能需求。

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5、要在開工前確認項目的開發和盈利形式

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物流園區是出資大、周期長的項目。傳統的物流園區便是依托園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務途徑，需求向入駐企業供給增值服務。因而，確認園區項目的運營形式，才干構成園區建造與運營的良性展開。

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（1）土地規劃。

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物流園區用地一般屬物流用地，因本身配套服務需求（國家規定物流用地對比工業用地），能夠依據實踐狀況請求部分商場（商業）用地。土地價格與當地政府詳細洽談，協議確認。也要走招拍掛流程。在規劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。

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（2）開發準則。

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正由于物流園區項目占地面積大，建造周期長，并且招商、培養也需求必定時刻。因而，主張物流園區項目的開發準則為：一致規劃，分期開發；翻滾展開，分塊處理。

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（3）運營形式。

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物流園區的詳細運營形式有三種，一是悉數持有租借，二是悉數出售，三是租售結合。因物流園區出資大，悉數持有租借的資金壓力也就比較大。而假如悉數出售，也難以對入駐企業（業戶）進行整合處理。因而，采納租售結合的形式是最佳的挑選。

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（4）項目后期運營的收入結構。

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除了房子租金（含物業費）外，還有事務整合收入（入駐企業發生新的事務需求），信息服務收入（為入駐企業和相關企業供給），以及其它收入。

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6、做好項目的后期運營處理服務，是決議項目成功的確保

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物流園區項目的成功，商場調研是條件，戰略定位是要害，運營處理服務是確保。做好物流園區的后期運營處理服務作業，便是要“1+1”，即建造一個系統——園區公共服務系統，建立一個途徑——物流信息服務途徑。

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（1）園區公共服務系統。

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包含5個方面：

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一是專業性物業處理服務。好像住宅小區的物業處理，為入駐企業和客戶供給根本的保安、保潔、工程修理等根本服務。

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二是一體化行政服務。包含一致處理工商注冊，稅務掛號、銀行開戶代理，一致開具發票，處理行政許可（展開物流事務的行政批閱）等。爭奪引進相應的工商、稅務、銀行組織，以及政府職業處理部門入駐園區。

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三是企業處理服務。由于入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的組織和人員為它們供給人力資源、財政記賬、法律合同等服務。也能夠引薦社會組織長時刻協作。

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四是事務整合服務。為入駐企業供給事務信息，供給輔佐性事務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業會會集心事務生長。

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五是物流金融服務，包含借款，擔保，穩妥，融資租借和倉單質押。這點是許多物流企業想做而又難以做到的。

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（2）物流信息服務途徑。

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包含2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個便是園區內部的事務處理信息系統。由園區一致開發建造事務處理信息系統，既能夠滿意入駐企業事務處理的電子商務需求，也會下降這方面全體的出資和費用。

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7、取得政府的相關扶持方針

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物流工業列入國家十大工業復興規劃，物流園區作為要害工程，能夠得到各級政府的方針支撐和資金扶持。

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（1）國家工業方針導向和資金支撐。

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物流園區項目在當地政府（發改委）處理立項手續后，要爭奪列為省要害工程項目。由此向國家有關部門請求扶持方針。

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（2）當地政府的詳細有關方針。

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土當地針：土地價格在掛牌前簽訂協議確認。

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規費方針：項目開發建造過程中，市區兩級行政事業收費減免。

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稅收方針：不管建造期和運營期，園區項目交納的稅收，當地（市區兩級）留成部分至少能夠做到“免二年再折半征收三年”。

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特別要提示的是，入駐企業要享用相同的稅收優惠方針。這點對未來招商、吸引進駐企業來說很重要！

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其他方針：如政府代理項目手續處理，職業標準處理（政府下發文件，要求相關企業進駐，便于招商），以及實踐的財政資金支撐等。

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1、深入掌握微觀經濟展開環境和項目地的城市工業結構與商場客戶需求

在進行物流園區項目挑選時，首先要考慮的不是政府方針，也不是出資者的實力，而是商場需求是否支撐項目展開。

物流園區項目的微觀掌握有三個要害：

（1）微觀經濟環境剖析。

一般來說，微觀經濟環境剖析要從三個層面和兩條主線來掌握。三個層面即全國層面、省市（區域）層面、本地層面。而兩條主線即總體經濟和物流職業，包含現狀，特色，問題，趨勢等。

（2）當地城市工業結構剖析。

一是了解當地城市主導工業的構成，以及支撐主導工業的要害企業散布。二是當地物流工業展開狀況，包含展開現狀，未來規劃，相關優惠方針等。

（3）商場需求剖析。

當地物流需求是產地物流？假如是，那么首要企業是誰？首要產品是什么？或是銷地物流？假如是，那么首要需求企業是誰？需求什么？仍是中轉地物流？假如是，本地的相關設備和途徑是否滿意物流中轉需求？

2、要踏踏實實進行實地商場調研，剖析項目周邊的或許競賽對手及其相關企業

查詢微觀商場需求后，還要實地調研項目周邊商場競賽的狀況，尋求可供挑選的差異化戰略。

物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：

（1）周邊首要工業（工業）園區。

即對項目所在地必定半徑區域內的各類工業（工業）園區狀況進行剖析研究，包含這些園區的展開方針，功用布局，未來規劃，入駐企業，優惠方針等。這些園區有或許為項目供給商場需求，也或許與項目發生競賽。

（2）周邊物流園區及其入駐企業。

包含現已建成正在運營的和規劃中擬建的各類商貿商場、貨運商場，以及這些商場的首要入駐企業和業戶。對要害商場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比剖析，然后構成實地商場調研陳述，供項目決議方案參閱。

（3）潛在客戶需求。

詳細了解項目地的首要制作、商貿、以及第三方物流企業狀況。對這些企業進行物流需求查詢，了解它們入駐項目的或許性。對那些潛在方針客戶，要進行逐一的“地毯式”調研，為項目后期招商堆集客戶。

3、項目地的區位交通狀況，是項目戰略定位的客觀根底

城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在的，難以改動的。因而，要給予滿意的注重。

（1）區位優勢。

詳細剖析項目所在地城市本身的天然狀況。包含城市性質（是工業城市，是商貿城市，仍是旅游城市？），現在的經濟總量以及展開趨勢，人口規劃等。

微觀上，了解項目所在地城市在區域經濟、區域交通中的位置和作用。是中心紐帶？仍是輔佐隸屬？微觀上，要詳細了解項目地周邊鄰居狀況。即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。

（2）交通優勢。

依據項目開始定位和項目周邊的實踐狀況進行剖析。如：公路，即接近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它路途。

鐵路，特別是與鐵路貨運站的間隔和現在鐵路運送的大宗物資首要品種是什么。港口，了解當地港口集裝箱，散雜貨，特種碼頭號狀況，保稅監管狀況。機場，一般附加值高的貨品會注重機場貨運。

在交通優勢剖析中，一般以某種運送方法為主進行剖析。如公路港首要考慮公路狀況，也會考慮多式聯運的或許性。

4、項目的詳細戰略定位和規劃規劃

物流園區項目的戰略定位是項目成功的要害。而現在許多物流園區項目沒有到達料想作用，首要是忽視前期的戰略定位，成果便是先天不足，無法滿意客戶需求。

掌握物流園區項目的戰略定位，首要是以下三個方面：

（1）根本的戰略定位。

即依據商場需求、區位交通和出資企業掌控的優勢資源，確認項目的根本定位。是做商貿型物流園區仍是貨運型物流園區？假如做貨運型物流園區，是單純的公路港，仍是公鐵聯運，鐵海聯運等等？要詳細化，商場針對性要強。戰略定位包含商場定位（細分商場在哪里），客戶定位（詳細是哪些企業入駐），產品定位（園區的修建形狀怎么），品牌定位（商場形象怎么）等。

（2）首要功用確認以及分區的空間布局。

項目的首要功用。即項目有哪些首要功用，如作業、買賣、倉儲、配送、信息、配套服務等等。各功用區的首要經濟技能指標，以及相互關系。

比方，每個功用區多大面積，將來方案有多少家企業入駐。均勻每家企業的作業面積，倉儲面積和泊車需求怎么。各功用區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建造的外觀形象，也要考慮各功用區的事務互動和功率優化。

（3）詳細規劃規劃。

包含修建形狀（外觀和內部），路途規劃（人車分流），景象美化等。并且詳細規劃規劃既要考慮租售運營的需求，也要詳細照料物流作業的技能需求。

5、要在開工前確認項目的開發和盈利形式

物流園區是出資大、周期長的項目。傳統的物流園區便是依托園區租金收入。而現代物流園區要成為第四方物流服務途徑，需求向入駐企業供給增值服務。因而，確認園區項目的運營形式，才干構成園區建造與運營的良性展開。

（1）土地規劃。

物流園區用地一般屬物流用地，因本身配套服務需求（國家規定物流用地對比工業用地），能夠依據實踐狀況請求部分商場（商業）用地。土地價格與當地政府詳細洽談，協議確認。也要走招拍掛流程。在規劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。

（2）開發準則。

正由于物流園區項目占地面積大，建造周期長，并且招商、培養也需求必定時刻。因而，主張物流園區項目的開發準則為：一致規劃，分期開發；翻滾展開，分塊處理。

（3）運營形式。

物流園區的詳細運營形式有三種，一是悉數持有租借，二是悉數出售，三是租售結合。因物流園區出資大，悉數持有租借的資金壓力也就比較大。而假如悉數出售，也難以對入駐企業（業戶）進行整合處理。因而，采納租售結合的形式是最佳的挑選。

（4）項目后期運營的收入結構。

除了房子租金（含物業費）外，還有事務整合收入（入駐企業發生新的事務需求），信息服務收入（為入駐企業和相關企業供給），以及其它收入。

6、做好項目的后期運營處理服務，是決議項目成功的確保

物流園區項目的成功，商場調研是條件，戰略定位是要害，運營處理服務是確保。做好物流園區的后期運營處理服務作業，便是要“1+1”，即建造一個系統——園區公共服務系統，建立一個途徑——物流信息服務途徑。

（1）園區公共服務系統。

包含5個方面：

一是專業性物業處理服務。好像住宅小區的物業處理，為入駐企業和客戶供給根本的保安、保潔、工程修理等根本服務。

二是一體化行政服務。包含一致處理工商注冊，稅務掛號、銀行開戶代理，一致開具發票，處理行政許可（展開物流事務的行政批閱）等。爭奪引進相應的工商、稅務、銀行組織，以及政府職業處理部門入駐園區。

三是企業處理服務。由于入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的組織和人員為它們供給人力資源、財政記賬、法律合同等服務。也能夠引薦社會組織長時刻協作。

四是事務整合服務。為入駐企業供給事務信息，供給輔佐性事務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業會會集心事務生長。

五是物流金融服務，包含借款，擔保，穩妥，融資租借和倉單質押。這點是許多物流企業想做而又難以做到的。

（2）物流信息服務途徑。

包含2個方面，一個是外部的公共信息服務，另一個便是園區內部的事務處理信息系統。由園區一致開發建造事務處理信息系統，既能夠滿意入駐企業事務處理的電子商務需求，也會下降這方面全體的出資和費用。

7、取得政府的相關扶持方針

物流工業列入國家十大工業復興規劃，物流園區作為要害工程，能夠得到各級政府的方針支撐和資金扶持。

（1）國家工業方針導向和資金支撐。

物流園區項目在當地政府（發改委）處理立項手續后，要爭奪列為省要害工程項目。由此向國家有關部門請求扶持方針。

（2）當地政府的詳細有關方針。

土當地針：土地價格在掛牌前簽訂協議確認。

規費方針：項目開發建造過程中，市區兩級行政事業收費減免。

稅收方針：不管建造期和運營期，園區項目交納的稅收，當地（市區兩級）留成部分至少能夠做到“免二年再折半征收三年”。

特別要提示的是，入駐企業要享用相同的稅收優惠方針。這點對未來招商、吸引進駐企業來說很重要！

其他方針：如政府代理項目手續處理，職業標準處理（政府下發文件，要求相關企業進駐，便于招商），以及實踐的財政資金支撐等。

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http://m.jintingqj.cn/wuliuwenda/96913.html 物流園區規劃運營需求考慮哪些問題？