物流園區規劃無疑是擺在物流規劃界的難題。當時我國物流園區規劃作業中還存在著不少問題，以下是其間最典型的幾個。
榜首，物流園區規劃禁絕不細、定位不清禁絕。
截止到現在，我國沒有構成全國性的物流園區的全體規劃，僅有部分區域擬定了區域物流開展規劃，這些區域物流開展規劃僅對區域內園區的數量進行開始規則，詳細的園區選址、占地面積、出資規劃等規劃都不全面、不詳細。因為短少科學的物流園區全體開展規劃，短少批閱的依據，形成政府無法對擬建園區的選址、設備設備等進行合理的束縛和輔導，致使呈現部分區域園區的低水平重復建設狀況?，F已完結的部分物流園區規劃計劃理論性強、內容不完整、短少實踐操作性、定位不清禁絕。相關查詢顯現，部分建成或再建的物流園區短少清晰的方針定位，過火尋求歸納化和國際化，而短少科學性和實用性。
第二，物流園區建造規劃貪大求全。
我國現有物流園區單個園區規劃過大。據《2008年全國物流園區（基地）查詢報告》顯現，我國物流園區占地面積在5平方公里以上有53個，占17.5%。2003年頭，依據零點研討集團的不完全查詢顯現，物流園區或基地中出資較大的北京物流港出資總額超越110億元，占地7000余畝。而國外老練物流園區中，荷蘭的14個物流園區，均勻占地僅為0.448平方公里，而且這些物流園區其物流吞吐量遠遠超越我國的園區。
我國部分物流園區在規劃時未能充分考慮本地和周邊的物流需求及應有的規劃規范，僅僅簡略地為物流而物流，盲目求大、求全而忽視了運用經濟性和規劃合理性的要求。
第三，物流園區規劃沒有歸入城市規劃系統，晦氣于城市功用的完善。
一些合適開展物流園區的區域在原城市規劃中已作其他安排，乃至部分規劃或許現已施行，這必定形成物流園區規劃與城市規劃的對立，被逼修正城市規劃習慣物流園區開展，形成較大規劃的拆遷，加大園區建設的本錢與雜亂性，延遲建造工期。在城市規劃中合理安排物流園區用地，正確處理物流園區規劃與城市各個層面規劃的聯系，是物流園區科學規劃的條件之一。
第四，物流園區規劃受制于行政區劃，存在重復建造現象。
物流園區有很強的開放性，應著力打造區域性物流渠道，下降區域物流本錢，這是現代物流業開展的重要條件，物流工業需求規劃經濟?，F在，物流園區規劃受制于行政區劃，很難站在區域經濟的開展高度來規劃物流園區。在各地的物流開展規劃中，彼此間短少協諧和各自為營，導致物流園區的重復建造和商場切割，乃至導致園區間的無序競賽，對區域物流工業的開展和區域經濟協作都是十分晦氣的。
第五，物流園區規劃短少科學的商場研討。
物流商場本身、數據搜集處理和剖析技能的雜亂性，許多物流園區在規劃時都沒有深化研討和考慮，盡管規劃經過了政府的批閱，可是這些規劃無法得到企業和商場的認同。物流商場剖析是適當雜亂的，尤其是物流商場猜測，需求很多的材料搜集及現場實地調研，經過系統的剖析后才干承認目標商場的現有容量及構成。
物流園區規劃應恪守的準則
物流園區的規劃建造是一項系統工程，物流活動范圍寬廣，既有城市的、區域的、全國的活動范疇，又有跨國的活動范疇；物流流程雜亂，須經過倉儲、運送、配送等環節；物流觸及面廣，觸及工業、農業、商業等部分。在這種狀況下，需求協同各方，把握好物流園區的規劃準則才干做好物流園區規劃作業，否則會影響物流園區的效益進步和能效發揮。其間最重要的準則有以下幾條：
首要，科學選址準則。
物流園區怎么選址，一般來說取決于樹立物流園區的首要意圖。以商場需求為依據準則。物流園區的建造要結合當地的實踐物流需求，防止建成后無人進駐、有場無市。
合理使用現有物流資源的準則。在進行物流園區新建或改建時一定要歸納考慮既有物流資源的使用狀況，防止重復建造或物流資源的糟蹋。
其次，一次規劃分步施行的準則。
建立開發建造的全體方針和階段性方針，分2~3個建造階段，逐漸建成。
物流園區規劃計劃有必要把握的要害
因各種原因無法開發或許開發失利的物流園區項目，都無疑會給投入了很多時刻、精力、資金的開發主體形成難以補償的丟失。因而，了解和把握物流園區規劃的要害很有必要。切實可行的物流園區規劃計劃有必要包含以下幾點：
1.開發的外部環境與商場剖析。精確了解開發時機與商場要挾、物流需求量與物流服務供給才干、有利要素與晦氣條件等。
2.戰略定位。精確進行園區類型與形象定位、運營方向定位、功用定位、商場定位。
3.運作管理模式。清晰服務方針、物流貨品、服務功用、運營戰略。
4.開展方針。包含短期、中期與全體方針。
5.開發戰略與招商戰略。
6.項目布局和建造規劃。
7.出資規劃與資金籌集。
8.盈利模式與經濟效益剖析。包含園區開發商與入園企業盈利模式與經濟效益剖析、出資危險及應對戰略。
當時物流園區規劃問題的處理計劃
首要，要搞好物流園區規劃中的開發環境與商場剖析。
開發環境與商場剖析不僅是規劃的根底和條件，也是處理當時物流規劃問題的要害。開發環境剖析需求深化了解區域物流園區周邊區域的經濟開展狀況、商場需求、根底設備、服務競賽等狀況，并對物流園區輻射區域的宏觀經濟、工業和微觀環境進行剖析，對方針商場進行開始細分和挑選。商場剖析需求經過技能經濟辦法進行方針商場的現有容量核算和構成剖析，經過數學模型和信息技能進行方針商場及細分商場的成長性猜測。
其次，要做好商場調研與材料搜集。
榜首步，要在預備物流園區的規劃之前，需求對物流園區規劃的布景進行了解；第二步需求搜集的材料包含：物流園區地址區域的社會及經濟開展現狀及規劃類、交通及城市開展現狀及規劃類、物流開展現狀及規劃類以及物流園區本身的用地及開發主體相關材料類；第三步需求依據對第二步材料的剖析，進一步清晰愈加詳細和細分的材料類別；第四步是材料的搜集與調研一般與詳細的剖析作業同時或替換進行，有時，在主體剖析作業完畢后，還需求對單個問題進行彌補調研。
第三，要做好開發環境剖析。
物流園區周邊區域的經濟開展狀況、商場需求、根底設備、區位條件、服務競賽等構成了物流園區的開發環境。在開發環境的剖析過程中，對相關區域工業現狀與規劃、城市現狀與規劃、交通現狀與規劃、物流現狀與規劃材料的剖析十分重要。
第四，商場需求剖析。
經過對物流園區的開發環境進行剖析后，物流園區的商場需求已可依據當地的經濟特色、工業結構及生產力布局開始承認。進一步深化的商場剖析需求經過技能經濟辦法進行方針商場的現有容量核算和構成剖析，經過數學模型和信息技能進行方針商場及細分商場的成長性猜測，依據久遠和近期的物流量，才干承認物流園區久遠和近期的建造規劃。關于物流園區周邊散布有大型開發區的狀況，需求對開發區的物流需求進行專項剖析。
第五，搞好物流園區的戰略定位。
物流園區的規劃者在完結詳盡的定性和定量商場剖析和研討之后，還有必要對物流園區全體優勢、下風、時機、要挾進行剖析 （SWOT剖析），假如某類服務設備在全體園區中占有較大份額，還有必要進行專項的SWOT剖析。
在進行物流園區的戰略定位過程中，要充分考慮物流及其相關需求怎么在園區完結，物流園區在本地、區域和全國的形象，物流園區的服務范圍和輻射面，物流園區的功用分區，物流園區供給的服務功用等。
第六，搞好物流園區項目布局和建造規劃承認。
物流園區的項目布局和建造規劃承認是指依據物流園區的戰略定位，在已承認的功用區內，依照完結物流或相關需求的方針，承認詳細項意圖散布地址和建造規劃。
一般，物流園區項目布局應該遵從如下準則：
●大功用分區組團準則，行將物流園區分紅五大區域，并盡量獨立組團；
●小功用就近準則，行將大功用區內的小功用盡量就近放在一同；
●便利事務活動準則，行將有事務協作的項目盡量布局在一同；
●經濟合理性準則；
●人流車流盡量分流準則；
●物流商流有分有合準則；
●有利于物流園區分期開發和老練項目先開發的準則。
物流園區建造規劃的承認首要以商場需求剖析中對各種物流需求量的剖析和猜丈量為根底，結合物流園區的戰略定位、功用定位經過組合和比較，挑選和承認最合適的方針功用需求，并據此對各功用和項意圖建造規劃進行承認。規劃承認過程中除根底的定性剖析外，還需求很多的定量剖析。
第七，把物流園區規劃歸入城市規劃系統，促進城市功用的完善。
物流園區的規劃和布局要考慮城市全體開展，結合城市用地條件來承認物流園區的方位。因而，物流園區的規劃有必要要考慮城市規劃的要求，以城市的全體規劃和布局為藍本，把物流規劃歸入城市規劃系統和區域經濟開展規劃中，適應城市工業結構調整和空間布局的改變需求，與城市全體規劃相和諧，與城市功用定位和前景開展方針相和諧，契合城市物流用地空間的一致布局，滿意城市+地域合理分工和協作的要求，促進城市功用的完善。
第八，打破行政區劃，統籌物流園區規劃，防止重復建造。
打破行政區劃，實施統籌規劃，政府有必要承擔起主導作用。物流園區規劃應淡化小城市認識，含糊城市鴻溝，打破行政區劃和條塊切割，以新的機制和諧利益，化解抵觸，以和諧協作精力樹立起一致的區域物流商場。物流園區規劃不能簡略地商場化運作，需求政府和商場兩手抓。

http://m.jintingqj.cn/wuliuwenda/25408.html 現已建成的物流園區的規劃計劃